До вересня найбільші київські девелопери запропонують потенційним покупцям житла на первинному ринку знижки у розмірі від 10% до 25%.  

Про це розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development, передає редакція. 

За даними експерта, розмір знижок залежатиме насамперед від стадії будівництва того чи іншого ЖК, чи секції у складі житлового комплексу, від кількості нереалізованих квартир, а також від фінансової спроможності забудовника вести будівництво, мінімізувавши залучення коштів громадян. На його погляд, в об’єктах, в яких виконано понад 70% будівельних робіт, за умови 100% сплати вартості квартири розмір знижок може варіюватися від 10% до 15% в гривневому еквіваленті. В об’єктах, в яких роботи виконані лише на 50%, знижка може сягати 25% в гривні.  

“Наразі мова йде про те, що очікувані знижки застосовуватимуться на квартири, виставлені на продаж за довоєнними цінами та з максимальною оплатою на момент придбання. Забудовники розраховуватимуть на залучення потенційних покупців в об’єкти з високим ступенем готовності”, — зауважив Володимир Семенцов.  

Експерт нагадав, що за підсумками 2021 року вартість м2 на первинному ринку, залежно від класу ЖК, зросла на 25-35% в доларовому еквіваленті. Водночас з другої половини листопада на первинному ринку найбільших українських міст спостерігалося зниження кількості угод в середньому на 15-20%. І до початку воєнних дій прогнозувалося, що 2022 рік буде роком відносно стабільних цін.  

“Фактично у IV кварталі 2021 року ціни на первинному ринку житла досягли свого економічно обґрунтованого максимуму. Саме тому, станом на кінець червня 2022 року, попри зростання собівартості будівництва, спричинене військовою агресією РФ, та в умовах майже нульового попиту, збільшення вартості м2 для покупця навряд чи стане ефективним засобом для зростання попиту”, — наголосив фахівець.  

Володимир Семенцов звернув увагу на те, що у найближчі місяці девелопери намагатимуться залучити покупців, але не через штучний “ажіотаж” чи “страх” майбутнього підняття цін. На його думку, вагомі знижки, більш лояльні умови програм із розтермінування та публічна відкритість забудовника, спрямована на інформування про перенесення термінів введення об’єктів в експлуатацію, про загальний стан справ на ринку та зміни у планах компанії, здатні повернути довіру до тієї чи іншої компанії та частково вплинути на рішення потенційних покупців вкласти гроші в ту чи іншу новобудову.  

Разом з тим, як вказав експерт, поки тривають активні бойові дії, поки подальші наслідки війни непрогнозовані, навряд чи варто розраховувати на суттєве зростання попиту на первинному ринку житла.  

“До вересня-жовтня навряд чи можлива зміна цієї тенденції: продажі житла на первинному ринку будуть точковими, а не системними, тобто переважно через суб’єктивні причини конкретного покупця, а не завдяки кон’юнктурі ринку”, — підкреслив очільник INSPI Development.  

Експерт наголосив, що за підсумками 2021 року за допомогою механізму розтермінування було реалізовано в середньому 50-55% всіх квартир на первинному ринку. При цьому левова частка таких продажів (за різними оцінками від 30% до 40%) здійснювалася на початкових стадіях будівництва, коли ціна м2 була найбільш привабливою для покупців — в середньому на 30-35% нижчою, ніж на етапі введення об’єкта в експлуатацію. На його думку, у найближчі 2-3 місяці однією з нагальних проблем для забудовників стане вирішення питання придбаних квартир на виплат в об’єктах на початкових стадіях будівництва, будівництво яких було зупинено на невизначений термін.  

Щоб уникнути банкрутств та зосередитися на добудові об’єктів зі стадією готовності понад 50%, як вважає фахівець, забудовники можуть розробити механізм переоформлення прав на майбутні квартири, придбані на виплат у заморожених через війну об’єктах, на квартири в будинках, зведення яких знаходиться на завершальному етапі.  

“Таким кроком будуть досягнуті 2 цілі: уникнення банкрутств через невиконання взятих на себе зобов’язань (замороження нових об’єктів), отримання платежів за розтермінуванням, кошти яких будуть направлені на подальше будівництво майже готових об’єктів”, — зазначив він.  

Володимир Семенцов також розповів про наслідки прийняття Закону “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій” №7398.

Експерт зауважив, що цей документ має на меті створити такі умови, за яких мешканці новобудов матимуть змогу захисту від вибухів, вибухових хвиль, від ураження хімічними, бактеріологічними, радіоактивними речовинами.  

Водночас він підкреслив, що закон №7398 зобов’яже девелоперів житла більше приділяти увагу створенню приміщень подвійного призначення, таких як підземних паркінг з функціоналом бомбосховища (більш укріплених та добре вентильованих приміщень з кількома виходами, з підведеними інженерними комунікаціями (водовідведенням, теплопостачанням тощо), санвузлами, місцями для приготування їжі тощо), в яких б вмістилися щонайменше всі мешканці будинку чи секції ЖК), а також, за потреби, запланувати додаткові безпечні приміщення безпосередньо у квартирах чи на поверхах.  

На прикладі новобудови на 100 квартир, експерт детально розповів, як закон №7398 може позначитися на роботі девелоперів.

Щодо підземних укриттів, то, за його словами, мова йде передусім про створення приміщень подвійного призначення — підземного “паркінгу-бомбосховища”. На погляд Семенцова, такі приміщення обов’язково мають бути розраховані на прогнозовану кількість мешканців житлового комплексу чи його окремих секцій. І для комфортного перебування у такому сховищі на кожного мешканця новобудови має припадати щонайменше 3-5 м2.  

“У будинку на 100 квартир із прогнозованою середньою кількістю у 200-250 мешканців, у паркінгу-бомбосховищі близько 1000 м2 площі разом з додатковими приміщеннями (санвузлами, місяцями для приготування їжі чи надання домедичної допомоги тощо) буде відведене для більш-менш комфортного перебування у ньому громадян. Звісно, що ці цифри досить умовні, але на даний момент в схожих будинках площа запланованого паркінгу зазвичай складає 700-1000 м2”, — розповів експерт.  

Володимир Семенцов повідомив, що до початку широкомасштабного воєнного вторгнення у понад 50% українських новобудов взагалі не були передбачені підземні паркінги. А в понад 40% нових ЖК загальна місткість підземних і наземних паркінгів в середньому у 2-2,5 рази нижча за існуючий розрахунок, прописаний у Державних будівельних нормах. Він нагадав, що згідно з ДБН, для 1-кімнатної квартири коефіцієнт паркомісць залежно від місця розташування майбутнього будинку та кількості кімнат становить від 0,5 для 1-кімнатної оселі та 0,8-1 для 2,3-кімнатних квартир. Тобто, наприклад, для будинку на 100 квартир, розташованому в середній зоні міста, з яких 50 1-кімнатних квартир, сукупна кількість підземних і наземних паркомісць має дорівнювати 90. В той же час, за його твердженням, створення саме підземного паркінгу досить дороге задоволення. Адже собівартість підземного паркінгу сягає 20-25% від загальних витрат на зведення всього житлового комплексу.  

“У теорії прийнятого законопроєкта, собівартість зведення будинку з належним паркінгом-бомбосховищем, що здатне вмістити всіх його мешканців, може зрости щонайменше на 10-15% залежно від його класу, кількості квартир та місця розташування”, — повідомив він.  

Іншим механізмом реалізації закону №7398, на думку фахівця, може стати створення “комор-укриттів” або “панічних кімнат”, як вони називаються за кордоном, у кожній оселі із розрахунку 3-5 м2 на кожного мешканця квартири. Тобто для квартири таке приміщення може розраховуватися площею біля 10 м2.  

“Важливе питання — це функціональність таких приміщень у мирний час, а також їхня доцільність. Зазвичай вони розраховані, спираючись на досвід Ізраїлю, — на менш потужні ракетні удари, ніж ті, які сталися в Україні. Тому скоріше за все українськими забудовниками використовуватиметься практика влаштування приміщень подвійного призначення у вигляді паркінгів-бомбосховищ”, — сказав він.  

Експерт зауважив, що прийняття закону №7398 не вплине на більшість проєктів, будівництво яких вже було розпочато або був затверджений проєкт будівництва до початку військової агресії, адже закон не має зворотної сили. В той же час дія цього документу розповсюджуватиметься на об’єкти, проєктна документація яких буде розроблена та затверджена вже після дати набуття чинності закону.  

“На даному етапі цей закон є більш “рамковим”, “оболонкою”, адже він потребуватиме розробки механізмів його втілення та переліку обов’язкових вимог, яким має відповідати, як створюваний паркінг-бомбосховище в новобудові, так і безпечне місце в квартирі”, — підсумував Володимир Семенцов.